Χάρη στη σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων μετά το 2017, ανακτήθηκε το μεγαλύτερο μέρος από τις σημαντικές απώλειες οι οποίες καταγράφτηκαν στην Ελλάδα κατά τη διάρκεια της χρηματοοικονομικής κρίσης που ξεκίνησε το 2009.
Άρθρο του κ. Θεόδωρου Μ. Μητράκου, οικονομολόγου, πρώην υποδιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος (έντυπο τεύχος Ιουλίου-Αυγούστου 2023).
Τα τελευταία χρόνια, παρά τις αβεβαιότητες που αναδύθηκαν από την υγειονομική κρίση, τον πόλεμο στην Ουκρανία, τις αυξήσεις των επιτοκίων και τις επιβαρύνσεις στο κόστος ενέργειας και υλικών, ο κλάδος των ακινήτων έδειξε αξιόλογη ανθεκτικότητα, διατηρώντας τις θετικές του προοπτικές.
Οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών στην ελληνική αγορά ακινήτων ενισχύθηκαν ακόμα περισσότερο τα τελευταία τρίμηνα, ως αποτέλεσμα της έντονης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς –κυρίως χώρων με σύγχρονες τεχνικές προδιαγραφές. Οι αποδόσεις διατηρούνται σε ελκυστικά επίπεδα, ενώ η αγορά αποκτά σταδιακά πιο επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσελκύει διεθνές ενδιαφέρον. Αυτοί οι δύο παράγοντες τροφοδοτούν τις αυξητικές τάσεις στις τιμές.
Ωστόσο, η πανδημία μετέβαλε τα χαρακτηριστικά της ζήτησης, με στροφή προς μεγαλύτερες κατοικίες –όχι πλέον κατ’ ανάγκη κοντά στον τόπο εργασίας– και προς περισσότερο ευέλικτους επαγγελματικούς χώρους, ενώ η εφαρμογή της τηλεργασίας περιόρισε σημαντικά τις ανάγκες σε γραφειακούς χώρους. Η άνοδος των τιμών της ενέργειας και των πρώτων υλών επηρέασε αρνητικά την κατασκευαστική δραστηριότητα και την προσφορά νέων κατοικιών, ενώ οι ανατιμήσεις αυτές περνούν σταδιακά στις τιμές των ακινήτων.
Επαγγελματικοί χώροι
Πιο αναλυτικά, στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, το 2022 οι τιμές των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,6% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 5%. Στην Αθήνα, οι ρυθμοί αύξησης ήταν υψηλότεροι και ανήλθαν σε 5,1% και 6,9% αντίστοιχα. Αυξήσεις καταγράφτηκαν και στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών, οι οποίες αυξήσεις ανήλθαν σε 1,6% και 4,6% αντίστοιχα σε επίπεδο χώρας, σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Τα τελευταία έτη, το αυξανόμενο ενδιαφέρον για πράσινη και βιώσιμη ανάπτυξη και η ενσωμάτωσή της –σε αρκετές περιπτώσεις– στην εταιρική πολιτική των μεγάλων επιχειρήσεων έχουν ήδη δώσει ώθηση στην ανάπτυξη νέων ακινήτων υψηλών προδιαγραφών. Ιδιαίτερα θετικές καταγράφονται για τα επόμενα τρίμηνα οι προσδοκίες για τις επαγγελματικές αποθήκες (Logistics) υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, ειδικά κοντά στον αστικό ιστό της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, σε θέσεις με πρόσβαση σε υποδομές λιμένων και οδικού ή σιδηροδρομικού δικτύου. Υψηλές προσδοκίες υπάρχουν επίσης για τα ξενοδοχεία και τα τουριστικά καταλύματα, για την επενδυτική κατοικία, αλλά και για τα γραφεία υψηλών βιοκλιματικών προδιαγραφών.
Οικιστικός τομέας
Στην αγορά των οικιστικών ακινήτων, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, εμφανίζεται σημαντική αύξηση των τιμών τα τελευταία έτη, η οποία μάλιστα επιταχύνθηκε κατά τα πιο πρόσφατα τρίμηνα. Συγκεκριμένα, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σωρευτικά την περίοδο 2017 – 2022 κατά 43,2% για το σύνολο της χώρας –και με ακόμα υψηλότερους ρυθμούς στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το 2021 η αγορά κατοικίας κατέγραψε μέση ετήσια αύξηση 7,6% για το σύνολο της χώρας (στην Αθήνα 9,7%), ενώ ο ρυθμός ανόδου των τιμών των διαμερισμάτων ενισχύθηκε το 2022 (11,7% στη χώρα και 13,7% στην Αθήνα) και ακόμα περισσότερο το πρώτο τρίμηνο του 2023 (14,5% και 16,5% αντίστοιχα).
Αυτή η θετική πορεία είναι άμεσα συνδεδεμένη με την αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό και με την εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων (πρόγραμμα Golden Visa, ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, παραθεριστικές κατοικίες κ.ά.). Ειδικότερα, οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για αγορά ακινήτων κατέγραψαν το 2022 ετήσιο ρυθμό αύξησης 68% και ανήλθαν σε 2 δισ. ευρώ (από 1,2 δισ. το 2021), με τη δυναμική τους να ενισχύεται και τους πρώτους μήνες του 2023 (μέση ετήσια αύξηση 32,9% ή 0,5 δισ. ευρώ στο πρώτο τρίμηνο).
Αυξημένο ενδιαφέρον εκδηλώθηκε και από μόνιμους κατοίκους της χώρας, το οποίο μάλιστα ενισχύθηκε τους τελευταίους μήνες από την υλοποίηση του προγράμματος «Το σπίτι μου» για την απόκτηση κατοικίας συγκεκριμένων χαρακτηριστικών (παλαιότητας, εμβαδόν, αξίας κλπ.) από νέους έως 39 ετών.
Το σύνολο των επενδύσεων σε κατοικίες ενισχύθηκε σε ετήσια βάση κατά 27,3% το 2021, κατά 36,1% το 2022 και κατά 48,4% το α΄ τρίμηνο του 2023 –αν και παρέμεινε σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2%). Η οικοδομική δραστηριότητα στον τομέα της κατοικίας ανακάμπτει τους πρώτους μήνες του 2023 σε επίπεδο χώρας (και κυρίως στην περιοχή της Αττικής), ενώ μικρή βελτίωση σημειώνει και ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών για την κατασκευή κατοικιών.
Πάντως, το συνολικό κόστος κατασκευής κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται κατά 8,1% το πρώτο τρίμηνο του 2023 (έφτασε στο 8,8% το 2022), ενώ σε χαμηλά επίπεδα παρέμειναν η ζήτηση και το ύψος των νέων στεγαστικών δανείων, λόγω της αύξησης των επιτοκίων.
Ιστορικές εκκρεμότητες και μεταρρυθμίσεις
Επί πολλές δεκαετίες η αγορά ακινήτων αποτέλεσε σημαντικό μοχλό ανάπτυξης για την ελληνική οικονομία. Η ακίνητη περιουσία έχει προσφέρει ιστορικά υψηλές πραγματικές αποδόσεις, με χαμηλότερο κίνδυνο έναντι άλλων επενδυτικών επιλογών (περίπου στο μισό σε σχέση με τις μετοχές), καθώς και πολύ πιο σταθερές εισοδηματικές ροές. Το ακίνητο αποτέλεσε επίσης τον κυριότερο μηχανισμό συσσώρευσης και αποθεματοποίησης πλούτου, αλλά και ασφάλειας για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Τα επόμενα τρίμηνα η αγορά θα συνεχίσει να βρίσκεται υπό την πίεση του αυξημένου πληθωρισμού και των επιτοκίων, της περιορισμένης χρηματοδότησης, του υψηλού κόστους ενέργειας και υλικών, καθώς και της ευρύτερης γεωπολιτικής αβεβαιότητας. Ωστόσο, η ελληνική αγορά εκτιμάται ότι θα διατηρήσει την ελκυστικότητά της, ειδικά για το υψηλών προδιαγραφών απόθεμά της και για τα ακίνητα με επενδυτικά χαρακτηριστικά (βραχυχρόνια μίσθωση, εξοχική κατοικία, τουριστικά ακίνητα, αποθήκες Logistics κ.ά.).
Είναι ανάγκη πάντως να κλείσουμε τις ιστορικές μας εκκρεμότητες (κτηματολόγιο, δασικούς χάρτες κλπ.) που επηρεάζουν αρνητικά την αγορά, και να συνεχίσουμε τις μεταρρυθμίσεις που διευκολύνουν τη λειτουργία της, δηλαδή τον περιορισμό της γραφειοκρατίας, την απλοποίηση των διαδικασιών, την επέκταση της ψηφιοποίησης κ.ά.
