Το big bang στην αγορά των ιδιοκτησιών logistics κρατά ζωντανές τις προσδοκίες για μεγέθυνση του κλάδου. Το βασικό ερώτημα είναι εάν το φαινόμενο είναι παροδικό ή εάν θα ακολουθήσουν εξελίξεις τις οποίες δεν μπορούμε να προβλέψουμε.
Γράφει ο κ. Νικόλας Ροδόπουλος (έντυπο τεύχος Φεβρουαρίου 2022).
Διαβάζοντας κανείς μια σειρά μελετών για το real estate των logistics στην Ευρώπη, καταλήγει σε συμπεράσματα τα οποία δεν φαίνονται τόσο ενθαρρυντικά για τη χώρα μας, και ειδικότερα για τον κλάδο των 3PL.
Στην Ελλάδα οι περισσότερες επενδύσεις σε χώρους αποθήκευσης και logistics έχουν στόχο να ανταποκριθούν είτε στις ανάγκες που πιθανώς θα δημιουργηθούν από μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους, είτε στις προσδοκίες –μάλλον χωρίς ασφαλές υπόβαθρο– ότι η πανδημία θα επανασχεδιάσει τις εφοδιαστικές αλυσίδες. Την ίδια στιγμή, η έντονη συζήτηση για τα πλεονεκτήματα των logistics hub (εμπορευματικών κέντρων) δείχνει να υποχωρεί, μια και τα σημειολογικά μεγάλα έργα βρίσκονται ακόμα παγωμένα.
Ο όγκος των ευρωπαϊκών συναλλαγών στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας υπερδιπλασιάστηκε κατά το πρώτο μισό του 2021 σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020, φτάνοντας από τα 12,7 δισ. ευρώ στα περίπου 26,3 δισ. ευρώ. Πρόκειται, ωστόσο, για ένα φαινόμενο το οποίο δεν οφείλεται στην ανάπτυξη αλλά στις οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες της πανδημίας.
Η τροποποίηση των καταναλωτικών συμπεριφορών με την εκτόξευση του ηλεκτρονικού εμπορίου, οι μεγάλες προσδοκίες από το τελευταίο μίλι, καθώς και η αυξημένη απαίτηση για ποιοτικότερη, ταχύτερη και ασφαλέστερη πελατειακή εμπειρία, είναι οι παράγοντες που οδήγησαν στην προσέλκυση νέων επενδυτών. Οι επενδύσεις αυτές δεν στάθηκαν μόνο σε εξαγορές επιχειρήσεων, αλλά επεκτάθηκαν κυρίως στην απόκτηση ιδιοκτησίας.
Η μετατόπιση της κατανάλωσης από το physical στο digital προκάλεσε μια βίαιη αναπροσαρμογή των καναλιών πώλησης, προμηθειών, εφοδιασμού κλπ. αλλά η επαναφορά του ελατηρίου στην προγενέστερη κατάσταση δεν θα έχει την ίδια αποτελεσματικότητα. Οι ηλεκτρονικές καταναλωτικές συνήθειες θα παραμείνουν, αλλά δεν θα κρατήσουν το ίδιο μερίδιο της αγοράς.
Συμπερασματικά, κανείς δεν μπορεί να έχει μια σαφή εικόνα για τις πραγματικές ανάγκες της νέας «κανονικότητας» στην εγχώρια αγορά. Οι προβλέψεις δεν μπορούν να αποτελέσουν κρίσιμο δεδομένο για μεγάλες επενδύσεις σε νέες εγκαταστάσεις logistics. Αντίθετα, οι επενδύσεις σε εξαγορές ιδιοκτησιών που ήδη λειτουργούν αποτελούν μια πιο δομημένη και ασφαλή προσέγγιση.
Πάντως, τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό, το ξεκαθάρισμα του τοπίου δεν θα αργήσει να έρθει, αποκαλύπτοντας τα χαρακτηριστικά και τους όρους της νέας πραγματικότητας που διαμορφώνεται σήμερα.
Δυσαρεστημένοι οι επενδυτές στην Ευρώπη
Μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα συμπεράσματα από την έρευνα υπό τον τίτλο «Ευρωπαϊκή απογραφή ακινήτων εφοδιαστικής 2021», την οποία διεξήγαγαν από κοινού οι εταιρείες Savills Research και Tritax EuroBox, δύο από τους κορυφαίους παίκτες στην αγορά ακινήτων logistics στην Ευρώπη.
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της εν λόγω έρευνας, το 57% των επενδυτών είναι δυσαρεστημένοι με την υπάρχουσα κατανομή του χαρτοφυλακίου τους στην εφοδιαστική, παρόλο που αναμένεται αύξηση των επενδυτικών συναλλαγών το επόμενο χρονικό διάστημα. Ως χώρες – στόχοι των επενδύσεων καταγράφονται η Γαλλία, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο.
Από την άλλη πλευρά του λόφου, το 47% των χρηστών αποθηκευτικών υποδομών logistics αναμένουν να αυξήσουν το αποτύπωμα της αποθήκης τους κυρίως στον τομέα των 3PL, ενώ ακολουθούν οι λιανοπωλητές και οι κατασκευαστές.
Τι πρέπει να λάβουμε σοβαρά υπόψη μας; Φυσικά, τις πληθωριστικές πιέσεις που πλέον πλήττουν το σύνολο της επιχειρηματικότητας. Η αύξηση του κόστους της ενέργειας, οι ανατιμήσεις στα είδη πρώτης ανάγκης, η επιβάρυνση στο κόστος των μεταφορών και η άνοδος της μισθολογικής επιβάρυνσης αποτελούν παράγοντες αστάθειας. Οι μικρές αποθήκες (με εμβαδόν κάτω των 5.000 τ.μ.), καθώς και οι χώροι της μεσαίας κατηγορίας μεγέθους (με εμβαδόν 5.000 – 10.000 τ.μ.), αναπόφευκτα θα εισπράξουν τη μεγαλύτερη πίεση, δεδομένου ότι το ύψος των υπηρεσιών που χρεώνονται βρίσκεται στο χαμηλότερο σημείο.
Η αλλαγή ιδιοκτησίας των αποθηκευτικών υποδομών 3PL προς το παρόν δεν φέρνει σημαντικές αναταράξεις στον κλάδο. Η ανάπτυξη των υποδομών «φεύγει» από τα χέρια του κλάδου, μεταφερόμενη στους developer, οι οποίοι θα είναι πλέον οι νέοι ιδιοκτήτες.
Ο κ. Nick Preston, fund manager στην Tritax EuroBox PLC, δήλωσε σχετικά: «Τα αποτελέσματα της πρώτης πανευρωπαϊκής απογραφής επιβεβαιώνουν την άποψή μας ότι η ζήτηση των ενοικιαστών και των επενδυτών για ακίνητα logistics στην Ευρώπη θα παραμείνει ισχυρή για τα επόμενα τρία χρόνια τουλάχιστον, με επικεφαλής τις μεγάλες αγορές της Γαλλίας, της Γερμανίας, της Ισπανίας και της Ιταλίας, για τις οποίες η αίσθησή μας είναι ιδιαίτερα αισιόδοξη».
