Logistics hub 69.000 τ.μ. στην πόλη Ζιανγκζού της Κίνας.

Ακίνητα εφοδιαστικής: Πρωταθλήτρια Ευρώπης η Αθήνα στις αυξήσεις τιμών πώλησης

Η ανάπτυξη των logistics, σε συνδυασμό με την επέκταση του e-commerce, αυξάνουν τη ζήτηση για προνομιακούς αποθηκευτικούς χώρους· ωστόσο η ανεπάρκεια προσφοράς εκτινάσσει στα ύψη τις τιμές πώλησης.

Έρευνα: Γεωργία Μολώση (LM τεύχος 192)

Αλυσιδωτές αντιδράσεις στον κτηματομεσιτικό κλάδο προκαλεί η μετεξέλιξη και η ανοδική πορεία της εφοδιαστικής παγκοσμίως, αλλά και στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Ειδικά στη χώρα μας, συνεισφέροντας ήδη το 9,5% στο ΑΕΠ (στοιχεία 2018), οι μεγάλοι πάροχοι υπηρεσιών logistics και μεταφορών, παράλληλα με τους βασικούς παίκτες του ηλεκτρονικού εμπορίου, αναζητούν μεγάλους αποθηκευτικούς χώρους ή οικόπεδα ικανού μεγέθους, τα οποία να πληρούν τις κατάλληλες προδιαγραφές και να βρίσκονται κοντά στα χερσαία και θαλάσσια δίκτυα μεταφορών.

Το μοντέλο των άτυπων ή πρόχειρων εγκαταστάσεων και συγκεντρώσεων φαίνεται πλέον να αφορά μόνο φθίνουσες επιχειρήσεις· εξάλλου το νέο κανονιστικό πλαίσιο για την αδειοδότηση και την εγκατάσταση εμπορευματικών κέντρων σε κομβικά σημεία επιδιώκει την εξυγίανσή τους.

Ωστόσο, η προσφορά εμπορικών ακινήτων για τη στέγαση αποθηκευτικών χώρων –όπως και η διάθεση μεγάλου μεγέθους οικοπέδων– είναι περιορισμένη, με αποτέλεσμα οι τιμές πώλησης να τραβούν την ανιούσα χρόνο με το χρόνο.

Δεν είναι τυχαίο, άλλωστε, ότι σύμφωνα με τη 17η έκδοση της πανευρωπαϊκής έρευνας που διεξήγαγε για τις τάσεις του ερχόμενου έτους η PwC (Price waterhouse Coopers) σε συνεργασία με το ULI (Urban Land Institute), η Αθήνα, ανάμεσα σε 31 ευρωπαϊκές πόλεις, αναμένεται να καταγράψει την ταχύτερη άνοδο στις τιμές πώλησης και ενοικίασης για το 2020, αφήνοντας πίσω της, στην πρώτη πεντάδα, τη Λισαβόνα, το Βερολίνο, το Άμστερνταμ και το Μόναχο.

Επενδυτική στρατηγική

Οι ερευνητές συμπεραίνουν μεταξύ άλλων ότι κρίσιμους παράγοντες στον παγκόσμιο χάρτη των επενδύσεων αποτελούν, εκτός από τα στοιχεία ενεργητικού των επιχειρήσεων, η βελτιωμένη συνδεσιμότητα των μεταφορών, η μεγαλύτερη χρήση τεχνολογίας, οι έξυπνες λύσεις κινητικότητας, οι μακροπρόθεσμες αστικοποιήσεις, οι δημογραφικές τάσεις, η αυξημένη πολυπλοκότητα και ο λειτουργικός κίνδυνος που προέρχεται από τις αυξανόμενες απαιτήσεις του τελικού χρήστη-καταναλωτή.

Όσο αφορά ειδικότερα την εφοδιαστική του τελευταίου μιλίου, στην έρευνα των PwC και ULI επισημαίνεται ότι η προσφορά δεν μπορεί να συμβαδίσει με τη ζήτηση, επειδή στις αστικές περιοχές ο συγκεκριμένος τομέας ανταγωνίζεται άλλες χρήσεις υψηλής αξίας όπως είναι οι κατοικίες. Αν και ορισμένοι επενδυτές κρίνουν την τιμολόγηση των υφιστάμενων βιομηχανικών περιουσιακών στοιχείων υπερβολικά υψηλή, λίγοι αποφεύγουν τον τομέα εντελώς. Αντιθέτως, επιθυμούν να χτίσουν, καθώς η βιομηχανική και η εφοδιαστική προσφέρουν τις καλύτερες προοπτικές ανάπτυξης, σύμφωνα με τους ερωτηθέντες κατά την εν λόγω έρευνα.

Η υφιστάμενη στρατηγική στη βιομηχανία και την εφοδιαστική εξακολουθεί να παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον, τόσο για επενδύσεις όσο και για αναπτυξιακούς λόγους, λόγω της συνεχιζόμενης αύξησης των πωλήσεων λιανικής στο διαδίκτυο. Μάλιστα διαπιστώνεται ότι υπάρχουν πολλά περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης στο ευρωπαϊκό ηλεκτρονικό εμπόριο.

Επιπροσθέτως, η επανάσταση στην κινητικότητα αποτελεί άλλη μια αναδυόμενη παράμετρο για την αγορά των ακινήτων, καθόσον η αυξανόμενη πολυπλοκότητα στις λύσεις μεταφοράς επηρεάζει πλέον σημαντικά τη λήψη αποφάσεων για επενδύσεις.

«Αυτές οι τάσεις κινητικότητας έχουν τη δυνατότητα να επιδράσουν στις κινήσεις επενδυτών και κατασκευαστών ακινήτων, και είναι πιθανό να ενισχύσουν την ανάπτυξη ακινήτων μεικτής χρήσης, παραγκωνίζοντας τις καθιερωμένες αρχές γύρω από τα μοντέλα αστικού σχεδιασμού», τονίζεται στα συμπεράσματα των PwC και ULI.

Οι εκτιμήσεις της Arbitrage Real Estate Advisors

Χαρακτηριστικές των αλλαγών που συντελούνται παγκοσμίως αλλά και στην Ελλάδα είναι οι εκτιμήσεις και τα στοιχεία που παραχώρησε στο L&M η «Arbitrage Real Estate Advisors».

Όπως μας δήλωσε εκ μέρους της διεθνούς κύρους εταιρείας συμβούλων ο κ. Ιωάννης Ορφανός, οι εξελίξεις στον τομέα των εθνικών εμπορευματικών μεταφορών και της αποθήκευσης προϊόντων είναι προφανώς συνδεδεμένες με τις επικρατούσες παγκοσμίως τάσεις, τις τεχνολογικές εξελίξεις και τη σχετική ανάπτυξη του παγκόσμιου εμπορίου.

Είναι επίσης άρρηκτα συνδεδεμένες με το επίπεδο και τις τεχνικές προδιαγραφές των υποδομών μεταφορών (οδικών, σιδηροδρομικών, θαλάσσιων και αεροπορικών), με τη διαλειτουργικότητά τους αλλά και με την παραγωγική ευελιξία του θεσμικού πλαισίου που τις διέπουν.

«Η Ελλάδα κατέχει στρατηγική θέση στο διευρωπαϊκό δίκτυο μεταφορών, και για το λόγο αυτό έχει τη δυνατότητα να μετατραπεί στο σημαντικότερο κόμβο της νοτιοανατολικής Ευρώπης», υπογραμμίζεται.

Σύμφωνα με την «Arbitrage Real Estate Advisors», η αύξηση των επενδύσεων σε αποθηκευτικούς χώρους προβλέπεται ότι θα συνεχιστεί. Η κινητικότητα εγχώριων και διεθνών επιχειρήσεων του κλάδου αλλά και θεσμικών –εγχώριων κυρίως– επενδυτών αναμένεται να διατηρήσει την έντασή της.

Όσο όμως συνεχίζεται η έλλειψη προσφοράς ποιοτικών αποθηκευτικών χώρων, οι τιμές ενοικίασης θα αυξάνονται και οι βασικές εμπορικές αποδόσεις θα συμπιέζονται, με αποτέλεσμα να αυξηθούν αντίστοιχα οι αξίες των ακινήτων με σύγχρονες προδιαγραφές, με καλή προσβασιμότητα και σε καλές τοποθεσίες.

Τα έργα υποδομών που σχετίζονται με τις μεταφορές θα ευνοήσουν την ανάπτυξη του κλάδου των μεταφορών και θα οδηγήσουν κατ’ επέκταση σε αναβάθμιση των υπαρχόντων κέντρων διανομής, καθώς και στη δημιουργία νέων.

Ευέλικτοι αστικοί χώροι που θα λειτουργούν ως εφοδιαστικά κέντρα του τελευταίου μιλίου (last mile logistics) αναμένεται να αναπτυχθούν τα επόμενα χρόνια εντός της Αθήνας, του Πειραιά και των άλλων πόλεων, για να εξυπηρετήσουν τις αυξημένες ανάγκες για άμεσες παραδόσεις που προκύπτουν και από την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου.

«Το γεγονός αυτό θα αποτελέσει ευκαιρία να επαναχρησιμοποιηθούν ως εφοδιαστικά κέντρα διανομής για την τελική παράδοση κυρίως αναξιοποίητοι ισόγειοι εμπορικοί χώροι με καλή πρόσβαση, εντός του αστικού ιστού», τονίζει ο κ. Ορφανός.

Ο εκσυγχρονισμός των εφοδιαστικών κέντρων διανομής και οι θετικές εξελίξεις στον τομέα της μεταποίησης και των υπηρεσιών συναρμογής προϊόντων μπορεί να δημιουργήσουν τις προϋποθέσεις για να αποκτήσει η χώρα σημαντικότερη θέση στην εφοδιαστική αλυσίδα του διευρωπαϊκού δικτύου μεταφορών, με αύξηση των διαμετακομιζόμενων φορτίων και κατ’ επέκταση των αναγκών για σχετικούς χώρους.

Η χαμηλή διαθεσιμότητα αποθηκευτικών ακινήτων μεγάλων επιφανειών μπορεί να οδηγήσει τα επόμενα χρόνια στην εφαρμογή νέων τεχνολογιών για ευέλικτη χρήση και αξιοποίηση των υπαρχόντων χώρων με τρόπους που θα ενσωματώνουν νέα συστήματα, όπως είναι η αποθήκευση κατά ύψος σε πολλαπλά επίπεδα και οι λύσεις οργάνωσης χώρων που επιτρέπουν βέλτιστη αξιοποίηση εγκαταστάσεων λιγότερων τετραγωνικών.

Επίσης, η χαμηλή διαθεσιμότητα ακινήτων με καλή πρόσβαση μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικές ευκαιρίες αναβάθμισης και σε ανάπτυξη αποθηκευτικών χώρων που θα προσφέρουν σύγχρονες λύσεις, με ενσωμάτωση προδιαγραφών αειφορίας, υιοθέτηση νέων τεχνολογιών και ενίσχυση συστημάτων αυτοματοποίησης.

Η έλλειψη κατάλληλων κτιρίων αποθηκών οδηγεί επίσης σε συνέργειες και συνεργασίες στις υπηρεσίες αποθήκευσης μέσω συνεταιριστικών και καινοτόμων σχημάτων. Τα σχήματα αυτά, σύμφωνα με την «Arbitrage Real Estate Advisors», αναμένεται να αυξηθούν το επόμενο χρονικό διάστημα, καθώς υποστηρίζουν οικονομίες κλίμακας και διευκολύνουν επιχειρήσεις με μικρότερες εμπορευματικές δραστηριότητες να χρησιμοποιήσουν αποθηκευτικούς χώρους υψηλότερων προδιαγραφών.

Οι αγοραπωλησίες σε Αττική και Θεσσαλονίκη*

«Το ενδιαφέρον για απόκτηση προνομιακών αποθηκευτικών χώρων προέρχεται κυρίως από ελληνικές ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και λοιπούς εγχώριους θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές της αγοράς ακινήτων, και λιγότερο από επιχειρήσεις για ιδιόχρηση», τονίζει ο κ. Ορφανός.

Τo επενδυτικό ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε χώρους που στεγάζουν και εξυπηρετούν επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στις υπηρεσίες Third-Party Logistics (3PL), στην εμπορία βιομηχανικού και κατασκευαστικού εξοπλισμού και φαρμακευτικών προϊόντων, αλλά και στη διανομή οικιακών αγαθών και τροφίμων.

Στη Θεσσαλονίκη, το αγοραστικό ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από τοπικές επιχειρήσεις που είναι στον κλάδο των logistics και από επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον κλάδο των εισαγωγών και στο χονδρικό εμπόριο, με κύριο σκοπό την επέκταση χώρου επιπρόσθετα των υφιστάμενων ιδιόκτητων μονάδων.

Σύμφωνα με την έρευνα της «Ernst & Young» (EY) με τίτλο «Evaluating Greece as a Logistics Hub», η οποία διεξήχθη τον Απρίλιο του 2018, οι εταιρείες καταναλωτικών προϊόντων είναι επί του παρόντος οι μεγαλύτεροι χρήστες αποθηκευτικών κτιριακών χώρων, καταλαμβάνοντας περίπου το 1/4 του διαθέσιμου αποθέματος, ενώ πολύ κοντά βρίσκονται οι επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών μεταφορών και 3PL με ποσοστό λίγο κάτω από 25%.

Οι εταιρείες λιανικού εμπορίου ακολουθούν χρησιμοποιώντας λίγο πάνω από το 10% του συνόλου των αποθηκευτικών χώρων. Επιχειρήσεις που σχετίζονται με τη ναυτιλία και τις λιμενικές υπηρεσίες καταλαμβάνουν γύρω στο 5% των αποθηκευτικών χώρων, ενώ οι εταιρείες από το χώρο της ενέργειας και των καυσίμων (κυρίως πετρελαίου και φυσικού αερίου) χρησιμοποιούν το 4% του συνόλου των αποθηκευτικών χώρων, με τις εταιρείες τηλεπικοινωνιών να ακολουθούν με ποσοστό 3%.

*Πηγή: Arbitrage RE

Τα παγκόσμια κλαμπ ακινήτων

Ενδιαφέροντα στοιχεία για την εξέλιξη των κλαδικών κτηματομεσιτικών υπηρεσιών παγκοσμίως τις δύο τελευταίες δεκαετίες προκύπτουν από τα στοιχεία που έχει δημοσιοποιήσει η Prologis, κορυφαίος πάροχος βιομηχανικών ακινήτων στην Ευρώπη. Βάσει των μελετών της, την εξάπλωση των αστικών κέντρων διανομής επηρεάζουν οι εξής παράγοντες:

– Η αύξηση των κατηγοριών καταναλωτών.

– Η γεωγραφική τοποθέτηση κατά μήκος των παγκόσμιων εμπορικών οδών. Για παράδειγμα, οι περιφέρειες που περιέχουν σημαντικούς θαλάσσιους λιμένες ή αεροδρόμια, καθώς και αυτές που φιλοξενούν συγκεντρώσεις συγκεκριμένων βιομηχανιών (όπως είναι οι μονάδες συναρμολόγησης κατά μήκος των μεξικανικών – αμερικανικών συνόρων), μπορούν να απαιτήσουν μεγάλες κτιριακές εγκαταστάσεις.

– Ο εκσυγχρονισμός των αλυσίδων εφοδιασμού με νέα επιχειρηματικά μοντέλα (όπως είναι το ηλεκτρονικό εμπόριο) και βέλτιστες πρακτικές. Επανεξετάζοντας τους τρόπους με τους οποίους τα προϊόντα ρέουν από το εργοστάσιο στον καταναλωτή, ενθαρρύνεται η κατασκευή ακινήτων logistics σε βασικούς τομείς, δηλαδή πιο κοντά σε μεγάλες συγκεντρώσεις καταναλωτών ή σε ζωτικούς κόμβους διανομής.

Άλλοι παράγοντες, όπως είναι η διαθεσιμότητα γης, το κόστος της εργασίας, τα επίπεδα κρατικής στήριξης και τα κίνητρα μπορούν να επηρεάσουν επίσης την ανάπτυξη των κτηματομεσιτικών συγκροτημάτων logistics.

Οι ΗΠΑ είναι η πιο αναπτυγμένη αγορά εφοδιαστικής παγκοσμίως και φιλοξενεί μερικά από τα πιο σημαντικά συγκροτήματα. Από το 2000, πέντε ευρείες συστάδες στις ΗΠΑ (σε κεντρική και ανατολική Πενσυλβάνια, νότια Καλιφόρνια, Σικάγο, Ντάλας και Ατλάντα) αντιπροσωπεύουν περίπου το 60% της ανάπτυξης των μεγαλύτερων εγκαταστάσεων υλικοτεχνικής υποδομής, σύμφωνα με την Prologis.

Σε μεγάλο μέρος του υπόλοιπου κόσμου, αντίθετα, η ανάπτυξη της εφοδιαστικής ακίνητης περιουσίας δεν συνέχισε να συμβαδίζει με την αύξηση της κατανάλωσης και του εμπορίου. Στην Ευρώπη, όπου οι συσπειρώσεις οδηγούνται κυρίως από την αναδιάρθρωση της αλυσίδας εφοδιασμού, η κατασκευαστική δραστηριότητα είναι γενικά χαμηλότερη από ό,τι στις ΗΠΑ.

Παράλληλα, συστάδες αναπτύσσονται σε αναδυόμενες αγορές όπως είναι αυτές της Κίνας, όπου οι καταναλωτές αυξάνονται ταχέως. Ωστόσο το απόθεμα κτιρίων είναι ανεπαρκές, εξαιτίας των βραδύτερων αναπτυξιακών ρυθμών και της έλλειψης ιστορικών επενδύσεων.

 

Ελέγξτε επίσης

Τα logistics του φαρμάκου και οι ιδιαιτερότητές τους

LM τεύχος 197 Εξελιγμένα «φάρμακα» για μια «ασθενή» αγορά Greek Pharma Logistics Σημαντικό μέρος του …