Για πρώτη φορά μετά από σχεδόν μία δεκαετία, η ζήτηση αποθηκευτικών χώρων ξεπερνάει την προσφορά. Η αγορά του real estate των logistics δεν ήταν ποτέ πιο δυναμική από τη σημερινή.
Άρθρο του κ. Νίκου Γκότζια, M.Sc. Mechanical Engineer NTUA, Business Unit Manager Planning Α.Ε. (LM τεύχος 192)
Το κλίμα στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων και ειδικότερα στον τομέα των αποθηκευτικών χώρων και των περιαστικών οικοπέδων αλλάζει άρδην προς το καλύτερο, παρά τα όποια προβλήματα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή του Θριασίου πεδίου, όπου η αυξανόμενη ζήτηση πιέζει συνεχώς τις τιμές μίσθωσης και πώλησης των οικοπέδων προς τα πάνω, και μάλιστα με διαρκώς μεγαλύτερη ένταση.
Στα δύο μεγάλα κέντρα logistics της χώρας, στο Θριάσιο και στη Θεσσαλονίκη, η ανάγκη για ανάπτυξη νέων, σύγχρονων και ενιαίων χώρων logistics δεν ήταν ποτέ μεγαλύτερη. Ένα μεγάλο τμήμα των υφιστάμενων εγκαταστάσεων logistics είναι μάλλον ακατάλληλο για να υποστηρίξει τις σύγχρονες ανάγκες της αγοράς, καθώς περιλαμβάνει παλαιότερα κτίρια μικρού μεγέθους, χαμηλού ύψους, ξεπερασμένων τεχνικών προδιαγραφών και με σημαντικές ελλείψεις στις οδικές τους συνδέσεις.
Η ζήτηση πλέον αφορά σχεδόν αποκλειστικά μεγάλα οικόπεδα, αλλά η διαθεσιμότητα τέτοιων οικοπέδων είναι εξαιρετικά χαμηλή. Οι κορυφαίες επιχειρήσεις αναζητούν ενιαίους χώρους τουλάχιστον 20 στρεμμάτων, ή ακόμα μεγαλύτερους. Οικόπεδα τέτοιου μεγέθους όμως και σε καλές περιοχές δεν υπάρχουν πολλά, γεγονός που περιορίζει σημαντικά τις επιλογές και τις επενδύσεις.
Η ανανέωση του αποθέματος παρουσιάζει επίσης μεγάλες προκλήσεις. Καταρχάς, τα νέα κτίρια αποθηκών στο Θριάσιο και στη Θεσσαλονίκη, την τελευταία δεκαετία ήταν ελάχιστα. Σήμερα μπορεί να υπάρχει σαφώς μεγαλύτερη κινητικότητα, αλλά και πάλι, σύμφωνα με τα στοιχεία της «Αθηναϊκής Οικονομικής» (εταιρείαW συμβούλων επιχειρήσεων και real estate), εκτιμάται ότι τα τελευταία δύο χρόνια μόλις 170.000 τετραγωνικά μέτρα νέων αποθηκών κατασκευάστηκαν ή κατασκευάζονται στο Θριάσιο πεδίο. Επομένως, ο βαθμός επέκτασης των αποθηκευτικών χώρων είναι μάλλον χαμηλός σε σχέση με τις συνεχώς αυξανόμενες ανάγκες της αγοράς.
Τα νομικά εμπόδια
Και σε όλα αυτά έρχονται να προστεθούν σαν το κερασάκι στην τούρτα οι περιορισμοί της πολεοδομικής νομοθεσίας όσον αφορά τα μέγιστα ύψη των αποθηκευτικών χώρων. Την ώρα που η αγορά αναζητεί ύψη που θα φτάνουν ή θα ξεπερνούν τα 21 μέτρα, η νομοθεσία περιορίζει το μέγιστο όριο στα 11 ή στα 13,5 μέτρα. Με αυτά τα όρια, οι εναλλακτικές προοπτικές καθ’ ύψους αξιοποίησης των μικρών οικοπέδων απλώς εξανεμίζονται. Μόνο εντός των επιχειρηματικών πάρκων μπορούν να επιτραπούν μεγαλύτερα ύψη, κάτι όμως που μέχρι σήμερα δεν βρίσκει εφαρμογή στην Αττική.
Οι τιμές στην Αττική
Δεν είναι συνεπώς τυχαίο ότι το κόστος των αποθηκευτικών χώρων ανεβαίνει συνεχώς. Μέσα σε ένα μόνο χρόνο, είδαμε τις τιμές ενοικίασης για το ξηρό φορτίο στην περιοχή του Θριασίου πεδίου να αυξάνονται από 10% έως και 25%, ανάλογα με το σημείο και την ποιότητα του αποθηκευτικού χώρου. Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι η ψαλίδα μεταξύ της κατώτερης και της ανώτερης τιμής ανά περιοχή έχει μειωθεί αισθητά, αναδεικνύοντας την ανάγκη της αγοράς να αξιοποιήσει κάθε διαθέσιμη αποθηκευτική μονάδα, εφόσον φυσικά πληροί κάποιες ελάχιστες αλλά αναγκαίες προδιαγραφές.
Το ίδιο διάστημα, οι τιμές αγοράς έχουν εκτιναχτεί με ακόμα μεγαλύτερους ρυθμούς. Οικόπεδο με κτίριο – αποθήκη σε περιοχή χονδρεμπορίου πωλείται σήμερα προς 60 ευρώ το τετραγωνικό, όταν πριν από μόλις ένα χρόνο τα 40 ευρώ ανά μέτρο φαίνονταν πολλά. Σε ένα άλλο οικόπεδο με καλύτερη οδική σύνδεση στον παράδρομο της Αττικής Οδού, το κόστος αγοράς ξεπερνάει πλέον τα 90 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην ανατολική Αττική, η τιμή πώλησης αποθήκης και οικοπέδου ξεπέρασε τα 220 ευρώ ανά τετραγωνικό σε δημοπρασία, τη στιγμή που πριν από ένα χρόνο δεν υπήρχε ούτε μία προσφορά.
E-commerce και αστική διανομή αλλάζουν το real estate των logistics
Η άνοδος των τιμών και της ζήτησης συμβαίνει την ώρα που το ευρύτερο περιβάλλον των logistics αλλάζει ραγδαία, με κύριο άξονα –τι άλλο;– το ηλεκτρονικό εμπόριο. To e-commerce διαταράσσει συνολικά τις διεργασίες και τα δίκτυα logistics της χώρας· επομένως και το real estate δεν θα μπορούσε να μείνει πίσω. Κομβικό ρόλο όμως διαδραματίζει και η έντονη αστικοποίηση που παρατηρείται, σε συνδυασμό με την ενίσχυση των σημείων HO.RE.CA. (ξενοδοχείου – εστιατορίου – καφέ [hotel – restaurant – cafe]) στο κέντρο των πόλεων.
Τα μικρά drop-size, οι παραδόσεις πόρτα – πόρτα και η ανάγκη για υψηλές ταχύτητες στη διαχείριση των παραγγελιών, υποχρεώνουν τα αστικά δίκτυα της εφοδιαστικής αλυσίδας να γίνουν πιο ευέλικτα, πιο γρήγορα και πιο αποδοτικά. Δεν μεταφέρονται πια παλέτες με μεγάλα φορτηγά, αλλά γίνονται εξατομικευμένες αποστολές δεμάτων με μικρά van ή με μηχανάκια. Η καθημερινή τροφοδοσία δεν αφορά μόνο τα ράφια και τις αποθήκες των καταστημάτων λιανικής πώλησης και των σημείων HO.RE.CΑ., αλλά κάθε σημείο παράδοσης που μπορεί να επιθυμήσει ο τελικός καταναλωτής.
Από την πόρτα του σπιτιού του μέχρι το βενζινάδικο ή το μπακάλικο της γειτονιάς, και από την παράδοση σε δύο μέρες μέχρι την άμεση παράδοση τις επόμενες δύο ώρες, ο τελικός αποδέκτης απαιτεί να παραλάβει την παραγγελία του όπως επιθυμεί, όπου επιθυμεί και όποτε ταιριάζει καλύτερα στο προσωπικό πρόγραμμά του.
Σε αυτά τα νέα αστικά δίκτυα διανομής, το υφιστάμενο μοντέλο των μεγάλων κεντρικών distribution centre του Θριασίου πεδίου δεν επαρκεί σε όλες τις περιπτώσεις. Οι κορυφαίοι πάροχοι υπηρεσιών logistics και μεταφορών αλλά και οι λιανέμποροι προϊόντων ταχείας παράδοσης μεταβαίνουν σταδιακά σε ένα δίκτυο τοπικών fulfillment centre, ώστε να πετύχουν τις ταχύτητες και την ευελιξία που απαιτεί η αστική διανομή.
Αντί να εξυπηρετούν μία ευρεία γεωγραφικά περιοχή με μεγάλη γκάμα προϊόντων από ένα DC, τα τοπικά fulfillment centre επιτρέπουν την τροφοδοσία συγκεκριμένων αστικών περιοχών με μία επιλεγμένη γκάμα ταχυκίνητων SKU, που παραγγέλλονται κυρίως online.
Τρεις τύποι εγκαταστάσεων αστικής διανομής
Οι εγκαταστάσεις της εφοδιαστικής αλυσίδας του ηλεκτρονικού εμπορίου δεν αλλάζουν όμως μόνο λειτουργικά αλλά και χωροταξικά. Οι αποστάσεις στο τελικό μίλι πρέπει να μειωθούν, και το απόθεμα πρέπει να έρθει όσο πιο κοντά γίνεται στον τελικό παραλήπτη. Για το λόγο αυτό παρατηρούμε στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις να αναπτύσσονται όλο και πιο συχνά σύγχρονοι αστικοί χώροι logistics (urban logistics space) μέσα στα αστικά κέντρα ή στην περίμετρο αυτών.
Οι νέοι αυτοί αστικοί χώροι logistics βοηθούν επίσης τις αστικές εμπορευματικές μεταφορές να γίνουν βιώσιμες, φιλικότερες στο περιβάλλον και λιγότερο επιβαρυντικές για το οδικό δίκτυο των πόλεων. Διακρίνονται μάλιστα σε τρεις τύπους:
- Αστικές πύλες εισόδου (city logistics gateway), που αναπτύσσονται στην περίμετρο των πόλεων και σε απόσταση από 5 έως 10 χιλιόμετρα από τα αστικά κέντρα που τροφοδοτούν. Πρόκειται κυρίως για μικρά εμπορευματικά κέντρα των 15.000 – 50.000 τετραγωνικών μέτρων, αποτελούμενα από κτίρια αποθηκών, parcel hub και πλατφόρμες μεταφόρτωσης.
- Αστικά κέντρα μεταφόρτωσης (urban logistics terminal), από 5.000 έως 20.000 τετραγωνικά μέτρα, που αναπτύσσονται μέσα στις πόλεις ή κατά μήκος των κεντρικών αρτηριών, στην περίμετρο των αστικών κέντρων. Σε αυτά ενσωματώνονται συχνά και άλλες εγκαταστάσεις, από κτίρια γραφείων μέχρι κήπους και υπαίθριους χώρους αναψυχής.
- Κόμβοι τελικής διανομής (last-mile delivery terminal), όπου συμπεριλαμβάνονται τα micro-consolidation centre. Αφορούν hub μεταφόρτωσης και μικρές αποθήκες έκτασης από 500 έως 5.000 τετραγωνικά μέτρα, που διαμορφώνονται εντός πυκνοκατοικημένων αστικών κέντρων για το πραγματικά τελικό μίλι, όπου γίνεται συνήθως χρήση μικρών ηλεκτροκίνητων οχημάτων, ακόμα και ηλεκτρικών τρικύκλων.
Μεγάλο πρόβλημα ανεύρεσης χώρων στην Αττική
Για άλλη μια φορά στην Ελλάδα φαίνεται να καθυστερούμε να προσαρμόσουμε το μοντέλο αστικών διανομών στις νέες συνθήκες που διαμορφώνονται. Ειδικά στην Αττική δεν υπάρχουν θεσμικά οργανωμένες εγκαταστάσεις αστικών logistics για κανέναν από τους τρεις τύπους (τις αστικές πύλες εισόδου, τα αστικά κέντρα μεταφόρτωσης και τους κόμβους τελικής διανομής), ενώ και πάλι ερχόμαστε αντιμέτωποι με το γνωστό πρόβλημα της έλλειψης οικοπέδων με κατάλληλες χρήσεις γης.
Η αγορά όμως δεν μπορεί να περιμένει. Τα τελευταία δύο χρόνια υπάρχει μια ξεκάθαρη κινητικότητα για αναζήτηση κατάλληλων χώρων city logistics σε περιοχές όπως είναι ο Ελαιώνας (Βοτανικός, Ά.Ι. Ρέντη, Αιγάλεω), η Νέα Ιωνία, η Μεταμόρφωση (Νέα Κηφισιά), το Φάληρο, το Μοσχάτο και το Καλοχώρι στη Θεσσαλονίκη. Η ζήτηση σε αυτές τις περιοχές παρουσιάζει όλο και μεγαλύτερη δυναμική, είτε πρόκειται για κέντρα διαλογής των εταιρειών courier, είτε για αποθήκες εταιρειών ηλεκτρονικού εμπορίου, είτε για πλατφόρμες μεταφόρτωσης μεταφορικών εταιρειών, είτε για «dark store» μεγάλων λιανικών επιχειρήσεων, είτε για micro-fulfillment hub.
Δεν είναι τυχαίο άλλωστε που σε αυτές τις ίδιες περιοχές έχουν αναπτυχθεί στο παρελθόν και συνεχίζουν να λειτουργούν μέχρι σήμερα τα πρακτορεία μεταφορών, τα hub των κορυφαίων εταιρειών ταχυμεταφορών και ταχυδρομείου της χώρας, αλλά και οι κόμβοι logistics ορισμένων σημαντικών εμπορικών εταιρειών και εμπορικών αντιπροσώπων.
Δυστυχώς, όμως, τα σημεία των αστικών κέντρων στην Αττική ή στη Θεσσαλονίκη όπου επιτρέπεται η ανέγερση μικρών αποθηκών ή x-docking εγκαταστάσεων είναι ελάχιστα, ενώ και το κόστος γης είναι συνήθως υψηλό. Αν και οι αρμόδιοι φορείς επιχειρούν να προωθήσουν πρωτοβουλίες για την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου, οι θεσμοθετημένες χρήσεις γης απαγορεύουν την ανάπτυξη αστικών κέντρων logistics εντός του αστικού περιβάλλοντος, ανεξάρτητα του μεγέθους τους και της προκαλούμενης κυκλοφοριακής επιβάρυνσης.
Η περίπτωση του Ελαιώνα ως ευκαιρία
Σε αυτό το πλαίσιο, ο Ελαιώνας αναδεικνύεται ως ο κυριότερος δυνητικός υποδοχέας σύγχρονων αστικών χώρων logistics. Υπάρχουν φυσικά και άλλες περιοχές που παρουσιάζουν ευκαιρίες στην Αττική, όπως είναι η Μεταμόρφωση και το Μοσχάτο. Ωστόσο, ο Ελαιώνας –και ειδικά ο Βοτανικός ή η περιοχή του Ρέντη– θα μπορούσε υπό προϋποθέσεις να αναδειχθεί στο σύγχρονο City Logistics Gateway της Αθήνας και του Πειραιά.
Η ευρύτερη περιοχή του Ελαιώνα βρίσκεται σε εξαιρετική θέση στο κέντρο του λεκανοπεδίου και στην τομή των δύο μεγάλων εθνικών οδικών αρτηριών: της Αθηνών – Κορίνθου και της Αθηνών – Λαμίας. Το βασικότερο όμως είναι ότι διαθέτει ζώνες με χρήσεις γης που επιτρέπουν την ανάπτυξη εγκαταστάσεων logistics.
Δεδομένης μάλιστα της εικόνας εγκατάλειψης του Ελαιώνα, ο προτεινόμενος σχεδιασμός θα βοηθούσε και στη συνολική αναβάθμιση της περιοχής. Τα αστικά κέντρα logistics δεν χρειάζεται να είναι ακαλαίσθητα ή να επιβαρύνουν το δίκτυο μεταφορών της περιοχής· το αντίθετο μάλιστα. Μπορούν να αναμορφώσουν το αστικό τοπίο ενσωματώνοντας σύγχρονα στοιχεία αρχιτεκτονικού σχεδιασμού καθ’ ύψους ανάπτυξης, χώρους πρασίνου και κατάλληλα διαμορφωμένους υπαίθριους κοινόχρηστους χώρους.
Με υπογειοποίηση, για παράδειγμα, μέρους των εγκαταστάσεων logistics, ένα σύγχρονο αστικό κέντρο logistics θα επέτρεπε την ενσωμάτωση στο ίδιο κτίριο και άλλων δραστηριοτήτων, όπως είναι χώροι γραφείων, εμπορικά κέντρα ή ακόμα και αίθουσες ψυχαγωγίας, αναβαθμίζοντας τη λειτουργική και αρχιτεκτονική ενσωμάτωση του κτιρίου στο επιβαρυμένο αστικό περιβάλλον των ελληνικών πόλεων.
