Κτηματαγορά: Είσοδος ξένων κεφαλαίων, παρά τη χαμηλή προσφορά

«Κομίζουμε γλαύκα ες Αθήνας» αν πούμε ότι ζούμε σε μία εποχή τεχνολογικών, κοινωνικών και άλλων ανατροπών που έχουν τα χαρακτηριστικά μιας διαρκούς επανάστασης και επηρεάζουν βαθύτατα κάθε τομέα της οικονομικής δραστηριότητας, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς ακινήτων.

Έρευνα – ανάλυση του κ. Θανάση Λυρτσογιάννη (έντυπο τεύχος Φεβρουαρίου 2022).

Στη μεταβατική περίοδο που βιώνουμε, η πανδημία και προπαντός τα λοκντάουν ήρθαν για να πυροδοτήσουν ή να επιταχύνουν (ανάλογα με την περίσταση) πολύ μεγάλες τομές στο real estate και στο χώρο των logistics. Μάλιστα ο συνδυασμός των δύο απαντά στις πολύ μεγάλες και πιεστικές νέες ανάγκες που προέκυψαν από την εκρηκτική διάδοση του ηλεκτρονικού εμπορίου κατά τη διάρκεια των παρατεταμένων περιοριστικών μέτρων.

Όπως αναφέρουν οι γνώστες της αγοράς και των επενδύσεων, η πρώτη μεγάλη έξαρση στα logistics ξεκίνησε λίγο μετά τα πρώτα κρούσματα του κορονοϊού. Όταν ο κορονοϊός άρχισε να εξαπλώνεται, σημειώθηκε τεράστια ζήτηση σε τρόφιμα, ενώ η διαταραχή της εφοδιαστικής αλυσίδας προκάλεσε ελλείψεις σε παραφαρμακευτικά προϊόντα. Παράλληλα, από το Μάρτιο του 2020, ως φυσικό επακόλουθο του λοκντάουν είχαμε μία τεράστια έκρηξη παραγγελιών ειδών πρώτης ανάγκης μέσω διαδικτύου.

Όσο συνεχίζονταν οι περιορισμοί στην κινητικότητα, παρατηρήθηκε αύξηση της πώλησης και άλλων προϊόντων μέσω των ηλεκτρονικών καναλιών, όπως των παιχνιδιών –προφανώς για να απασχολούνται τα παιδιά στο σπίτι– και των ειδών γυμναστηρίου. Ένα πρόσθετο σημαντικό στοιχείο που συνέβαλε στην άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου ήταν, βεβαίως, η διάδοση της τηλεργασίας.

Τους επόμενους μήνες από την έναρξη του πρώτου λοκντάουν οι παγκόσμιες διαταραχές στον κλάδο του εφοδιασμού προκάλεσαν δυσκολίες και προβλήματα στην οργάνωση και στην άμεση παράδοση των προϊόντων που αγοράζονταν μέσα από τα κανάλια του ηλεκτρονικού εμπορίου. Ακριβώς τότε έκαναν τη δυναμική εμφάνισή τους στο πεδίο του επιχειρείν ζητήματα όπως η καλύτερη οργάνωση των παραγγελιών και η άμεση παράδοση των προϊόντων, ώστε να κλείσουν τα ανοιχτά μέτωπα μέχρι να επανέλθει η κανονική ροή στην εξυπηρέτηση των πελατών.

Η διαδικασία αυτή κράτησε πολύ καιρό, ενώ σε κάποιες κατηγορίες προϊόντων (όχι καταναλωτικών) η εφοδιαστική αλυσίδα δεν έχει ομαλοποιηθεί ακόμα πλήρως. Η λεγόμενη «κανονικότητα» δεν έχει επανέλθει στα πριν από την πανδημία επίπεδα, γεγονός που, σύμφωνα και με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο επιδρά στην άνοδο του πληθωρισμού.

Η κυρίαρχη αντίληψη πλέον είναι ότι δεν μπορεί να υπάρξει μέλλον χωρίς επενδύσεις στα logistics, καθώς η αυξημένη ζήτηση είναι ένα φαινόμενο που ήρθε για να μείνει. Για την ικανοποίησή της χρειάζονται αυτοματισμοί, γιατί όσο μεγάλες και να είναι οι αποθήκες, δεν θα μπορούν να ανταποκριθούν στο ρόλο τους χωρίς μηχανοργάνωση και αυτοματοποίηση.

Η νέα πραγματικότητα δημιούργησε ανάγκες για δύο ειδών αποθηκευτικούς χώρους. Αρχικά για μεγάλους, άνω των 10.000 – 20.000 τ.μ. σε διάφορες περιοχές πέριξ της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, όπως είναι τα Μεσόγεια, ο Ασπρόπυργος, η Ελευσίνα και τα Οινόφυτα στην Αττική, και το Καλοχώρι με τη βιομηχανική περιοχή (ΒΙ.ΠΕ.) στη Θεσσαλονίκη.

Η δεύτερη τάση είναι η ζήτηση (και η δημιουργία) μικρών αποθηκευτικών χώρων κοντά στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, ώστε να εξυπηρετούνται οι ανάγκες των πόλεων και να υπάρχει ευελιξία στη διανομή και στην παράδοση των προϊόντων. Τέτοιο παράδειγμα στην Αθήνα αποτελεί η περιοχή του Βοτανικού.

Οι προαναφερόμενες εξελίξεις έχουν ως αποτέλεσμα να κερδίζουν διαρκώς έδαφος οι επενδύσεις στους χώρους logistics, με τις ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) να προχωρούν ήδη σε συμφωνίες αλλά και να εξετάζουν νέες επενδύσεις πολλών εκατομμυρίων ευρώ στον τομέα αυτό.

Τα στοιχεία της αγοράς αποκαλύπτουν την επενδυτική έκρηξη που σημειώθηκε τόσο το 2020 όσο και το 2021. Συγκεκριμένα, το 2020 προστέθηκαν 100.000 τ.μ. νέων χώρων logistics, και άλλα 100.000 το 2021. Από τις περιοχές που συγκεντρώνουν τη μερίδα του λέοντος στις νέες επενδύσεις, πρώτη έρχεται το Θριάσιο πεδίο, όπου τα περισσότερα κτίσματα είναι σχετικά καινούργια. Αντιθέτως, στην Ελευσίνα και στη Μεταμόρφωση η πλειονότητα του κτιριακού αποθέματος είναι αρκετά παλιά. Προτεραιότητα στη ζήτηση έχουν τα καινούργια ακίνητα που ικανοποιούν τις σύγχρονες απαιτήσεις για «πράσινα» κτίρια, τις οποίες επιβάλλει η πολιτική για την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής.

Πάντως, παρά τα 200.000 τετραγωνικά μέτρα που προστέθηκαν τα δύο τελευταία χρόνια στο κτιριακό απόθεμα της εφοδιαστικής αλυσίδας, η αγορά δεν έχει καλυφθεί ακόμα. Όπως επισημαίνουν στελέχη του real estate, η συσσωρευμένη ζήτηση που απομένει να ικανοποιηθεί έχει ως αποτέλεσμα κάθε νέος χώρος logistics επιφάνειας πάνω από 20.000 τ.μ. να μπορεί να μισθωθεί άμεσα, καθώς η προσφορά είναι σχεδόν ανύπαρκτη.

Για να αντιληφθούμε τη σημασία των logistics και την αξία του θησαυρού που έχουν στα χέρια τους οι εταιρείες real estate, οφείλουμε να αναφερθούμε στα στοιχεία μελέτης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου σχετικά με τη μεταποίηση. Σύμφωνα με αυτά, εάν δεν υπήρχαν οι περιορισμοί στην προσφορά, η μεταποιητική παραγωγή της Ευρωζώνης το 2021 θα είχε αυξηθεί κατά 6% και το ΑΕΠ της κατά 2% επιπλέον, ενώ η αύξηση των τιμών παραγωγού στην περιοχή θα ήταν 50% μικρότερη.

Μεγάλοι «παίκτες»

Όλα τα δεδομένα συνηγορούν στο ότι για τις εταιρείες του real estate είναι μεγάλες οι ευκαιρίες που κρύβει ο τομέας των logistics. Ένας από τους λόγους είναι η εξαιρετική θέση της χώρας, η μεγάλη διακίνηση εμπορευμάτων από τα γύρω κράτη μέσω της Ελλάδας, αλλά και η ιδιαίτερα υψηλή αντοχή που επέδειξε ο κλάδος την περίοδο της κρίσης.

Μεγάλες εταιρείες, όπως η Prodea και η BriQ Properties, έχουν κάνει ήδη και σχεδιάζουν και άλλες μεγάλες επενδύσεις στα logistics. Η Prodea ήδη απέκτησε ένα ακίνητο logistics στο Μαρκόπουλο Αττικής, με στεγασμένο αποθηκευτικό χώρο επιφάνειας 20.400 τ.μ., έναντι τιμήματος 9,9 εκατ. ευρώ, δηλαδή 458 ευρώ ανά τ.μ.

Στα τέλη του 2020 η BriQ Properties απέκτησε το 80% της Sarmed Warehouses, η οποία έχει στην κυριότητά της δύο οικόπεδα συνολικής έκτασης 131.232,40 τ.μ., επί των οποίων έχουν αναγερθεί κτίρια συνολικής επιφάνειας 58.641,60 τ.μ. (αποθηκευτικών και βιομηχανικών χρήσεων, γραφείων και βοηθητικών χώρων). Το τίμημα της εξαγοράς ανήλθε στα 23,6 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία έχει αποκτήσει επίσης 3 νέα οικόπεδα στον Ασπρόπυργο, με συνολικό εμβαδόν 27.389,50 τ.μ., τα οποία είναι όμορα σε ήδη ιδιόκτητα οικόπεδα επιφάνειας 57.529 τ.μ. Στις εκτάσεις αυτές η BriQ Properties ανέπτυξε ένα σύγχρονο κτίριο αποθήκευσης και διανομής, επιφάνειας 20.764,42 τ.μ., στο οποίο περιλαμβάνονται νέες αποθήκες με εμβαδόν 10.000 τ.μ.

Η εταιρεία Sarmed, η οποία δραστηριοποιείται κυρίως στην παροχή υπηρεσιών logistics προς τρίτους (3PL), υλοποιεί μία σημαντική επένδυση αξίας 20 εκατ. ευρώ. Όταν αυτή θα ολοκληρωθεί, η εταιρεία θα έχει διπλασιάσει τα μεγέθη αποθήκευσης από 100.000 σε 200.000 τ.μ. Επιπλέον, η Sarmed ολοκλήρωσε μέσα στο 2021 μια νέα επένδυση με αποθηκευτικούς χώρους 20.000 τ.μ στη Σίνδο, με σκοπό την εξυπηρέτηση της αγοράς της βόρειας Ελλάδας.

Άλλη μια εταιρεία που διακρίνεται στον κλάδο του real estate των logistics σήμερα είναι η Premia, η οποία στοχεύει στην επίτευξη υψηλών αποδόσεων και υπεραξιών, συνεχίζοντας να επενδύει σε ποιοτικά ακίνητα στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας, με ισχυρούς μισθωτές και μακροχρόνιες μισθώσεις. Η εταιρεία τον περασμένο χρόνο απέκτησε μία ακόμη αποθήκη στην περιοχή του Ασπρόπυργου, με το χαρτοφυλάκιό της πλέον να περιλαμβάνει ακίνητα αποθηκών με συνολικό εμβαδόν 103.000 τ.μ. Στόχος της Premia μέχρι το τέλος του 2021 ήταν να διπλασιάσει τη συνολική έκταση των ακινήτων logistics που διαθέτει, φτάνοντας στα 200.000 τ.μ.

Ολλανδικό ενδιαφέρον

Πολύ ελκυστική περιοχή για επενδύσεις θεωρεί την Ελλάδα η ολλανδική εταιρεία διαχείρισης και διαμεσολάβησης ακινήτων Ten Brinke. Η εταιρεία αγόρασε έναν αποθηκευτικό χώρο 22.500 τ.μ. μαζί με κτίρια γραφείων 150 τ.μ στη Σίνδο, ενώ από το 2021 ως το 2023 έχει προγραμματίσει να επενδύσει στην Ελλάδα 300 εκατομμύρια ευρώ.

Από τα σουπερμάρκετ και τα εμπορικής χρήσης ακίνητα, τα οποία βρέθηκαν αρχικά στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος της εταιρείας, πλέον η Ten Brinke Hellas δραστηριοποιείται μεταξύ άλλων σε πολλές κατηγορίες ακινήτων, όπως είναι οι αποθηκευτικοί χώροι (logistics center), τα εμπορικά πάρκα (retail park), τα ξενοδοχεία και οι γραφειακοί χώροι.

Μάλιστα, εν μέσω της κρίσης που προκάλεσε η πανδημία, η Ten Brinke Hellas προσαρμόστηκε στα νέα δεδομένα της αγοράς αναπτύσσοντας ένα από τα μεγαλύτερα logistic center στην Ελλάδα, για πελάτες όπως είναι η Public και η Grivalia. Παράλληλα ο όμιλος προχωρά στην ανάπτυξη δύο νέων logistics park, ενώ βρίσκεται σε διαπραγμάτευση με key players της ελληνικής αγοράς για την ολοκλήρωση ενός νέου πρότζεκτ σε συνολική επιφάνεια γης άνω των 100.000 τ.μ., με μισθώσιμη επιφάνεια άνω των 35.000 τ.μ.

Η Ten Brinke έκλεισε το έτος 2021 έχοντας ολοκληρώσει έργα συνολικής επιφάνειας 70.000 τ.μ. Μέσα στο 2022 αναμένεται να αναπτύξει και να παραδώσει 79 νέα πρότζεκτ κατανεμημένα σε όλη την ελληνική επικράτεια, από τη Θεσσαλονίκη έως την Κρήτη και από τη Ρόδο έως την Κέρκυρα, εκτιμώμενης αξίας 150 εκατ. ευρώ, τα οποία περιλαμβάνουν εκτός από συγκροτήματα logistics, κατοικίες, εμπορικά πάρκα, ξενοδοχειακές μονάδες, κτίρια γραφείων, καθώς επίσης κτίρια εμπορικής εκμετάλλευσης.

Βελγικός κολοσσός

Στο χώρο του real estate αρχίζει να δραστηριοποιείται και ένας νέος κολοσσός, ένας πολύ μεγάλος παίκτης που ήρθε στην Ελλάδα από το Βέλγιο και σχεδιάζει ήδη επενδύσεις σε εγκαταστάσεις logistics και σε ημιβιομηχανικά κτίρια σε όλη τη χώρα. Πρόκειται για την VGP, πανευρωπαϊκό πάροχο υψηλής ποιότητας ακινήτων για logistics και ημιβιομηχανικές εγκαταστάσεις, η οποία ήδη άνοιξε γραφείο στην Αθήνα.

Σύμφωνα με την εταιρεία, country manager της VGP Greece ανέλαβε από την 1η Ιανουαρίου 2022 ο κ. Στράτος Ηλιού, ο οποίος είναι υπεύθυνος για την επέκταση του χαρτοφυλακίου του ομίλου στην ελληνική αγορά. Την προσεχή περίοδο, στο επίκεντρο της προσοχής θα τεθεί ο εντοπισμός κατάλληλων τοποθεσιών ανάπτυξης.

Η VGP N.V. λειτουργεί με ένα ολοκληρωμένο επιχειρηματικό μοντέλο που της προσφέρει δυνατότητες και μακροχρόνια τεχνογνωσία σε όλη την αλυσίδα αξίας. Διαθέτει κτηματικό απόθεμα ανάπτυξης (ιδιόκτητο ή δεσμευμένο) έκτασης 10.940.000 τ.μ., και ο στρατηγικός στόχος της είναι η ανάπτυξη επιχειρηματικών πάρκων.

Η VGP, η οποία ιδρύθηκε το 1998 ως βελγική οικογενειακή εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων στην Τσεχία, με προσωπικό περίπου 350 υπαλλήλων, σήμερα κατέχει και διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία σε 12 ευρωπαϊκές χώρες άμεσα και μέσω κοινοπραξιών (joint venture). Τον Ιούνιο του 2021, η ακαθάριστη αξία του ενεργητικού της VGP, συμπεριλαμβανομένων των κοινοπραξιών στο 100%, ανερχόταν σε 4,48 δισ. ευρώ, ενώ η εταιρεία είχε καθαρή αξία ενεργητικού 1,51 δισ. ευρώ. Η VGP είναι εισηγμένη στο πανευρωπαϊκό χρηματιστήριο Euronext Brussels.

Υψηλές αποδόσεις στην ελληνική αγορά

Το σοκ της χαμηλής προσφοράς αποδίδεται κατά 40% στις διακοπές λειτουργίας επιχειρήσεων εξαιτίας της πανδημίας, οι οποίες αναμένεται να έχουν προσωρινό μόνο αντίκτυπο στον πληθωρισμό. Ωστόσο υπάρχουν και άλλες αιτίες, όπως είναι οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού (που προκαλούν το 10% των περιορισμών στην προσφορά παγκοσμίως) και οι απαρχαιωμένες υποδομές logistics (που μπορεί να έχουν μονιμότερο αντίκτυπο στην προσφορά και στον πληθωρισμό).

Ειδικότερα στην Ελλάδα, εκτός των άλλων παραγόντων, σημαντικό ρόλο στην απογείωση του κλάδου παίζουν οι εγχώριες αποδόσεις των logistics, πράγμα που καθιστά τις επενδύσεις στο χώρο ελκυστικές. Πιο συγκεκριμένα, οι αποδόσεις των logistics στην Ελλάδα κυμαίνονται μεταξύ 8 και 8,5% και θεωρούνται από τις πλέον υψηλές στην Ευρώπη. Στα ατού της χώρας περιλαμβάνεται το χαμηλό κόστος έναντι των γραφείων, το οποίο κυμαίνεται στα 500 με 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τη στιγμή που στους χώρους γραφείων η τιμή του τετραγωνικού αγγίζει τα 5.000 ευρώ.

Αναφορικά με τις τιμές ενοικίασης, η υψηλότερη καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής και κυμαίνεται γύρω στα 3,60 ευρώ ανά τετραγωνικό το μήνα. Δεύτερος έρχεται ο Ασπρόπυργος με 3,36 ευρώ και τρίτη η Ελευσίνα με 2,45 ευρώ ανά τετραγωνικό το μήνα. Χαμηλότερες τιμές ενοικίασης εμφανίζουν τα Οινόφυτα (με 2,25 ευρώ ανά τετραγωνικό το μήνα) και, τέλος, το Καλοχώρι και η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου, με 1,79 ευρώ ευρώ ανά τ.μ.

Ελέγξτε επίσης

Νεοφυής επιχειρηματικότητα και Logistics: Μικρές εταιρείες με μεγάλες ιδέες

Οι νεοφυείς επιχειρήσεις «χτίζονται» κατά κανόνα από νέους ανθρώπους, οι οποίοι εμπνέονται και εφαρμόζουν πρωτοποριακές …

Τα Περιοδικά μας