Τα νέα δεδομένα στην παγκόσμια εφοδιαστική αλυσίδα επηρεάζουν σημαντικά την κτηματαγορά, εξαιτίας της ανάγκης για ενδιάμεσα εφοδιαστικά κέντρα και για ευέλικτης χρήσης περιαστικά ή αστικά ακίνητα.
Άρθρο της κ. Στέλλας Ραμοπούλου, Senior Associate, Market Research στην Arbitrage Real Estate (έντυπο τεύχος Ιουνίου 2021).
H σημαντική αλλαγή που επέφερε η πανδημία στην καταναλωτική συμπεριφορά, με έμφαση στην ασφάλεια και στις ανέπαφες συναλλαγές, είχε ως αποτέλεσμα την κατακόρυφη αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου. Μεγάλο μέρος των καταναλωτών που στράφηκαν το διάστημα αυτό στις ηλεκτρονικές αγορές, αναμένεται να μην επιστρέψει πλήρως στα φυσικά καταστήματα, ακόμη και μετά το πέρας της πανδημίας.
Οι ηλεκτρονικές αγορές σημείωναν ήδη μεγάλη άνοδο τα τελευταία χρόνια, σε συνδυασμό και με άλλες νέες συνήθειες όπως είναι η «Black Friday» και η «Cyber Monday».
Οι άμεσες ανάγκες για παραδόσεις υψηλής ταχύτητας εντός του αστικού ιστού αναδιαμορφώνουν την εφοδιαστική αλυσίδα πόλης, καθιστώντας απαραίτητα τα ενδιάμεσα εφοδιαστικά κέντρα και σημεία για την εξυπηρέτηση των διανομών στο τελευταίο μίλι.
Τα νέα μοντέλα εφοδιαστικής προβλέπουν οικονομικότερες και πιο φιλικές προς το περιβάλλον αστικές διανομές, με ελαχιστοποίηση των διαδρομών των μεταφορέων και με υπηρεσίες προστιθέμενης αξίας, όπως είναι η διαχείριση επιστροφών αλλά και η αύξηση του επιπέδου εξυπηρέτησης του πελάτη (π.χ. same-day delivery).
Για το λόγο αυτό, στις μεγάλες σύγχρονες πόλεις του εξωτερικού έχουν αρχίσει να εμφανίζονται ευέλικτοι αστικοί χώροι που λειτουργούν ως σημεία διανομής και εξυπηρέτησης (click ’n’ collect booths, micro consolidation / fulfilment centers, dark stores, θυρίδες αυτόνομης παραλαβής / παράδοσης δεμάτων). Οι χώροι αυτοί μάλιστα αναμένεται να αναπτυχθούν περαιτέρω τα επόμενα χρόνια εντός των πόλεων, συμπεριλαμβανομένων και των μεγάλων αστικών κέντρων της Ελλάδας.
Επιπρόσθετα, ο ψηφιακός μετασχηματισμός οδηγεί στην ενσωμάτωση σύγχρονων πληροφοριακών και τεχνολογικών συστημάτων smart logistics, τα οποία βασίζονται στην επιχειρησιακή ευφυΐα (business intelligence) και στην τεχνητή νοημοσύνη.
Η διαχείριση της πληροφορίας σε πραγματικό χρόνο θα ενισχύσει τις συνδυασμένες μεταφορές, επιτυγχάνοντας ταχύτερη εξυπηρέτηση και οικονομία κλίμακας. Στόχος είναι η αυτοματοποιημένη και έξυπνη χρήση των κτιριακών χώρων αστικής διανομής, η αποτελεσματικότερη διαχείριση των αποθεμάτων και η βέλτιστη ιχνηλασιμότητα στις μεταφορές των εμπορευμάτων.
Εξάλλου, ιδιαίτερη έμφαση θα δοθεί στην ηλεκτροκίνηση των οχημάτων μεταφορών και στις σχετικές υποδομές ηλεκτροφόρτισης στους χώρους αστικής διανομής. Δεν είναι τυχαίο ότι όλο και περισσότερο χρησιμοποιούνται για παραδόσεις τελευταίου μιλίου πλήρως ηλεκτρικά οχήματα, καθώς και ποδήλατα (cargo-bike), όπου το επιτρέπει η υψομετρία του αστικού ιστού.
Η τάση των ηλεκτρικών μεταφορών προβλέπεται ότι θα υιοθετηθεί τα επόμενα χρόνια στην Ελλάδα. Για το λόγο αυτό αναμένεται ενίσχυση της ζήτησης για κτιριακούς χώρους αστικής διανομής με αντίστοιχες υποδομές σε κατάλληλες τοποθεσίες, που να επιτρέπουν την ηλεκτροφόρτιση μαζί με τη φορτοεκφόρτωση ενός ηλεκτροκίνητου στόλου οχημάτων μεταφοράς προϊόντων και εμπορευμάτων.
Κέντρα επιστροφών και εκπλήρωσης
Δημιουργείται η ευκαιρία να επαναχρησιμοποιηθούν αναξιοποίητοι εμπορικοί χώροι –κυρίως ισόγειοι και με καλή πρόσβαση εντός του αστικού ιστού– στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και, σε δεύτερο βαθμό, σε άλλες μεγάλες πόλεις.
Συγκεκριμένα, για τα κέντρα επιστροφής (reverse logistics), η διαδικασία που εφαρμόζουν εκτεταμένα κυρίως οι εταιρείες λιανικής της μόδας στο διαδίκτυο, έχει οδηγήσει στην ανάγκη για σχετικές εγκαταστάσεις μέσα σε κέντρα εκπλήρωσης (fulfillment centers).
Πρόκειται για χώρους επιφάνειας 3.000 – 5.000 τ.μ. εντός του αστικού ιστού, όπου παρέχεται αποκλειστικά η υπηρεσία παραλαβής ή επιστροφής παραγγελιών. Τέτοιες αυτόνομες εγκαταστάσεις στα αστικά κέντρα θεωρούνται επενδύσεις εντάσεως εργασίας και μπορεί να αποτελέσουν μία νέα ξεχωριστή κατηγορία εμπορικών ακινήτων στο άμεσο μέλλον, στην Αθήνα και σε άλλες μεγάλες πόλεις.
Υπό διαμόρφωση οι νέες τάσεις στα μισθώματα
Η εικόνα που μας μεταφέρει από την κτηματαγορά ο κ. Ανδρέας Γεράνιος, Associate, Agency & Brokerage στην Arbitrage Real Estate, είναι χαρακτηριστική: «Γενικά παρατηρείται μία κινητικότητα, ιδιαίτερα από εταιρείες ταχυμεταφοράς (courier), οι οποίες επιθυμούν να αυξήσουν τον αποθηκευτικό τους χώρο και τα κέντρα εξυπηρέτησής τους μέσα στον αστικό ιστό. Ανάλογα με την περιοχή, χώροι μισθώνονται με ενοίκια που κανονικά θα καταβάλλονταν είτε για καταστήματα τύπου big box (π.χ. για πώληση ηλεκτρικών ή οικιακών ειδών), είτε για καταστήματα με δυνατότητα λίγων θέσεων ιδιωτικής στάθμευσης σε δευτερογενείς εμπορικά περιοχές, είτε, τέλος, για χώρους μέσα στον αστικό ιστό, με δυνατότητα πρόσκαιρης αποθήκευσης (storage units) σε ισόγεια κτιρίων (κυρίως) διαμερισμάτων, που κατά το παρελθόν έχουν μισθωθεί σε συνοικιακά μαγαζιά, σε πολύ μικρές βιοτεχνίες ή σε γραφεία παροχής υπηρεσιών.
Αναφορικά με το ύψος των τιμών, λόγω της τρέχουσας κατάστασης οι καταγεγραμμένες συναλλαγές δεν επαρκούν για να προσδιοριστεί με ακρίβεια κάποια τάση. Αναμένεται ότι κατά τους επόμενους μήνες θα είναι δυνατόν να συλλεχθούν περισσότερες πληροφορίες για την πορεία της συγκεκριμένης αγοράς».
